Comment déterminer le juste prix d’un appartement ?

comment estimer un appartement

Si vous envisagez de vendre votre maison ou tout autre bien immobilier vous vous poserez certainement la question suivante : Combien puis-je vendre ma maison ? La détermination la valeur de votre bien immobilier est souvent purement subjective. Un acheteur peut être prêt à payer plus qu’un autre. Alors, comment trouver le juste milieu ? Alors comment estimer correctement la valeur d’un bien immobilier ? Il existe de nombreuses façons de savoir combien vaut un bien immobilier, chaque méthode utilisant des calculs différents et prenant en compte les caractéristiques des biens tels que :

  • L’emplacement
  • La surface habitable
  • L’année de construction
  • Le nombre de pièces
  • Les inclusions (piscine, terrasse, véranda)
  • La proximité des écoles
  • La zone commerciale
  • Les transports publics
  • L’état actuel du marché (marché de l’acheteur/du vendeur)
  • La migration de la ville
  • Et bien d’autres encore

Pour déterminer le juste prix d’un appartement, il est essentiel d’intégrer un audit technique, notamment dans le domaine du génie climatique, afin d’évaluer l’état des installations liées au confort thermique et d’assurer une juste valorisation en prenant en compte les aspects techniques cruciaux. Vous pouvez faire une analyse comparative du marché, calculer en fonction du prix au mètre carré, demander à un professionnel de faire l’estimation, ou utiliser des outils d’estimation en ligne.

Plus vous en savez sur les facteurs qui influencent la valeur, plus il est facile d’établir des attentes réalistes pour la vente de votre maison, terrain ou appartement.

Comment comprendre la valeur d’un logement ?

Il existe grosso modo trois principaux moyens pour déterminer la valeur d’un logement que vous devez connaître en tant que vendeur ou acheteur.

La valeur estimée du bien immobilier

La valeur estimée d’un bien immobilier est la valeur déterminée par un évaluateur professionnel à un moment donné. La valeur estimée est utilisée par les prêteurs hypothécaires au cours du processus de souscription pour déterminer le montant qu’un acheteur peut emprunter.

La juste valeur marchande du bien immobilier

La juste valeur marchande fait référence à la manière dont une maison est évaluée lorsque l’acheteur et le vendeur ont une connaissance raisonnable de la propriété et qu’aucun d’entre eux n’est sous pression pour acheter ou vendre. La juste valeur marchande tend à être la mesure la plus exacte de la valeur globale d’une maison, puisqu’elle est basée principalement sur l’offre et la demande.

Valeur d’évaluation du bien immobilier

Les valeurs d’évaluation sont utilisées pour déterminer le montant de l’impôt foncier dû sur une maison. La valeur imposable est fixée par un évaluateur fiscal municipal dans la ville ou se trouve le bien, qui évalue les caractéristiques de la maison et celles de propriétés comparables pour parvenir à une évaluation. Il s’agit généralement d’un chiffre inférieur à la juste valeur marchande.

Réaliser l’estimation du bien avec un agent immobilier

Les agents immobiliers ont leurs propres techniques pour déterminer la valeur d’une maison ou appartement, et il peut être utile d’obtenir un deuxième avis pour compléter les estimations d’un outil d’évaluation en ligne. Le processus utilisé par de nombreux agents immobiliers pour estimer la valeur d’une maison s’appelle une analyse comparative du marché (ACM).

Une AMC comprend des informations sur des maisons comparables dans votre région, votre département ou votre commune. Une bonne AMC peut vous dire à quel prix se vendent les maisons similaires à la vôtre, combien de temps il leur faut pour se vendre et à quel prix elles se sont vendues par rapport à leur prix de vente initial.

Lorsqu’ils préparent une AMC, les agents immobiliers recherchent généralement des maisons récemment vendues qui sont similaires en termes de :

  • Taille du bien
  • Emplacement du bien immobilier
  • Nombre de pièces que comprend la maison ou l’appartement
  • Type de maison ou d’appartement
  • Prix de vente récents dans votre secteur

Pour préparer une évaluation de la valeur marchande d’une propriété, les agents immobiliers examinent souvent les données du service local d’inscription multiple (MLS). Il s’agit d’une base de données de propriétés dans un secteur donné qui sont mises en vente ou dont la vente est en cours.

Evaluer le bien immobilier avec les outils d’évaluation en ligne

Les outils d’estimation appartement en ligne de la valeur d’un appartement utilisent les informations que vous fournissez sur votre bien immobilier, ainsi que des informations glanées dans les archives publiques, pour calculer une valeur estimée de la propriété. Ils constituent un moyen simple et pratique d’obtenir une idée approximative de la valeur de votre maison.

outil pour estimer un appartement

La plupart des outils d’estimation en ligne prennent l’adresse de votre maison et renvoie une estimation de la valeur globale, du prix au pied carré, des détails de la propriété, de l’historique des ventes et de l’historique de la valeur.

Avantages des outils d’évaluation en ligne

La plupart des outils d’évaluation sont gratuits et faciles à utiliser. Ils peuvent vous donner rapidement une estimation de la valeur de votre maison, souvent sans que vous ayez à fournir beaucoup d’informations sur votre maison. De nombreux outils d’évaluation sont mis à jour régulièrement, ce qui est utile si vous devez modifier votre prix de vente au cours du processus de vente.

Inconvénients des outils d’évaluation en ligne

Ces outils sont conçus pour fournir une estimation et peuvent ne pas prendre en compte les aspects uniques de votre maison qui plaisent ou non aux acheteurs. Les évaluations peuvent varier d’un outil à l’autre, en fonction des facteurs que l’outil utilise pour déterminer la valeur. Ces outils ne tiennent généralement pas compte d’éléments comme les rénovations ou les réparations, qui peuvent influencer considérablement la valeur de votre maison.

Engagez un évaluateur professionnel

Lorsqu’une personne achète une maison, la banque peut lui demander d’obtenir une évaluation à un moment donné avant que la souscription du prêt ne soit terminée. En tant que vendeur, vous n’êtes pas tenu d’obtenir une évaluation, mais c’est une bonne idée si vous ne voulez pas que la valeur de votre maison soit remise en question au moment de la vente. Le travail de l’évaluateur consiste à fournir une estimation impartiale et minutieuse de la valeur d’une maison.

Les évaluateurs peuvent utiliser une liste de contrôle tels que :

  • L’emplacement de la maison ou de l’appartement
  • Si la maison ou l’appartement se trouve dans une zone inondable
  • L’état des services publics et des installations de la propriété
  • La date de construction de la maison ou de l’appartement
  • L’état du grenier et du sous-sol, des systèmes de chauffage et de climatisation, des murs, des fenêtres et des portes.
  • Si la maison est dotée de commodités, comme une piscine, une terrasse ou un foyer
  • Les améliorations ou réparations structurelles qui ont été effectuées
  • Si d’autres réparations ou améliorations sont nécessaires
  • L’état des appareils électroménagers de la maison
  • Les signes de dommages qui pourraient compromettre la solidité structurelle de la maison.

En utilisant ces éléments comme ligne directrice, l’évaluateur tiendra également compte de l’historique des ventes de la maison et du coût de remplacement approximatif pour reconstruire la maison.

Attention à ne pas confondre l’évaluation avec l’inspection de la maison (style DPE), qui vise à déterminer si la propriété est suffisamment solide sur le plan structurel pour qu’une vente puisse être conclue.

Les avantages d’une évaluation par un vendeur

Une évaluation peut confirmer les recherches que vous avez déjà effectuées à l’aide d’outils d’évaluation en ligne ou de l’évaluation de la valeur marchande de votre maison effectuée par un agent immobilier. Votre évaluation peut vous aider à contrebalancer une évaluation basse de la part d’un acheteur. Elle peut vous donner des idées de réparations ou d’améliorations que vous pouvez effectuer avant la vente pour augmenter la valeur de votre maison.

Inconvénients de l’évaluation du vendeur

Vous devrez débourser de l’argent de votre poche, et l’acheteur pourra toujours obtenir sa propre évaluation du bien. Une évaluation inférieure à vos attentes initiales peut rendre la détermination du prix de vente plus difficile.

De plus, les évaluations sont basées sur un point fixe dans le temps, il est donc possible qu’au moment où vous êtes prêt à vendre, elles soient dépassées. Obtenir une évaluation en plus d’une AMC peut vous donner une image complète de la valeur de votre maison. Si l’évaluation s’aligne étroitement sur l’AMC, cela peut vous aider à être plus confiant dans le choix du prix de vente, mais gardez à l’esprit qu’il n’y a aucune garantie que vous puissiez vendre votre maison sur la base de ces mesures.

Analysez vos propres comparaisons

Vous pouvez utiliser certains facteurs pour comparer votre maison à des maisons similaires qui se vendent dans votre région, notamment :

  • Les composantes et caractéristiques structurelles de l’appartement ou de la maison
  • L’âge et la taille du bien
  • Historique des ventes immobilières dans votre secteur
  • Les mises à niveau ou améliorations éventuelles (rénovation ou ajouts)
  • L’état général de la maison
  • Quartier et emplacement
  • Le prix de vente estimé par rapport au prix de vente réel

Vous devez cependant vous rappeler de tenir compte des différences entre votre maison et les comparaisons qui pourraient affecter la valeur. Par exemple, une maison récemment vendue dans votre quartier pourrait ressembler à la vôtre, mais elle possède une piscine ou un terrain de pétanque, alors que la vôtre n’en a pas. Vous devrez alors déterminer la valeur de la piscine ou du terrain de pétanque et la soustraire de la valeur estimée de votre maison, sur la base de la comparaison.

La perspective de conclure une vente est beaucoup moins intimidante lorsque vous vous rendez sur le marché avec une évaluation soigneusement étudiée dans votre poche. N’oubliez pas que l’objectif est de vendre votre maison au bon moment et au bon prix.

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